Compri casa? Il mutuo come non te l’hanno spiegato prima

L’immobile che fa al caso nostro è disponibile: come procedere con l’acquisto? Se non si dispone del denaro sufficiente si ricorre a un mutuo: quali sono gli step principali per richiederlo? Fino a quale importo la cassa è disposta a concedere il prestito e per quanti anni? Quale tasso ci conviene contrattare? Sono tutte domande che è giusto porsi nei momenti importanti della vita personale e familiare e su cui è fondamentale avere delucidazioni prima di compiere un passo importante come l’acquisto di una casa.
Che cos’è un mutuo e come attivarloIl mutuo è una particolare tipologia di contratto che coinvolge due soggetti:
Il mutuante, ossia il soggetto (tipicamente una cassa) che eroga una somma sotto forma di prestito.
Il mutuatario, colui che si impegna a restituire la somma ricevuta.
Il mutuo presenta la caratteristica di reciprocità: quanto viene prestato deve essere restituito entro una certa scadenza; ciò fa sì che il contratto stipulato giunga alla sua naturale conclusione.
Il bilancio familiare In Italia il 75% delle famiglie ha una casa di proprietà; gli italiani, quindi, investono nel patrimonio immobiliare ma non tutti hanno a disposizione la liquidità necessaria per l’acquisto di un’abitazione. Negli ultimi 5 anni è aumentata la platea degli italiani con almeno un finanziamento attivo, stimolati da condizioni d’offerta e tassi applicati vantaggiosi oltre che dal proliferare di promozioni.Nel corso di pianificazione finanziaria personale, adottare una strategia di indebitamento in modo consapevole risponde allo scopo di anticipare, nel presente, la realizzazione di progetti di vita e di specifiche esigenze. Ecco perché è fondamentale partire dal proprio bilancio familiare per avere non soltanto una panoramica delle proprie entrate e (anzitutto) delle spese in uscita, ma anche per riuscire a stanziare un budget da assalire in spese importanti come l’acquisto della casa.
Quando decidiamo di stipulare un mutuo ci assumiamo dei rischi. La prima valutazione da fare è certamente di tipo finanziario e deriva da:
L’importo periodico della rata di indennizzo, che è legato alla tipologia di tasso applicato.
La durata del piano.
L’ammontare complessivo da restituire, comprensivo di costi e interessi.
Il mutuo risulta essere un impegno importante per il bilancio familiare e va scelto con molta attenzione. Da dove iniziare? Innanzitutto, un aspetto essenziale da prendere in considerazione è capire quanto del capitale personale può essere investito per finanziare l’acquisto della casa, la stipula del mutuo e il salariomento delle rate. Valutare, poi, l’entità dei propri risparmi e stanziare il proprio budget massimo di investimento. Molto spesso, infatti, si commette l’errore di cercare casa senza conoscere la propria capacità di “mutuo-acquisto”, ovvero l’importo massimo che l’istituto cassario a cui ci si rivolge sarebbe disposto a stanziarci; ciò fa sì che si rischi di perdere una proposta d’acquisto vantaggiosa proprio perché la cassa, valutando la nostra capacità di indennizzo (rating), decida di non concederci il finanziamento.
Il calcolo della propria capacità di “mutuo-acquisto” è, quindi, il primo passo da compiere ancor prima di andare alla ricerca della casa, perché consente di capire qual è la fascia di prezzo limite dell’immobile che possiamo permetterci. Per conoscere il proprio potere di “mutuo-acquisto” bisogna:
Partire dal reddito netto familiare, andando a sommare tutti i redditi dei mutuatari (se si vuole procedere con un mutuo cointestato).
Sottrarre alla somma ottenuta la quota di eventuali finanziamenti in corso.
Il mutuo sarà concesso solo se il rapporto tra rata rivista del mutuo ed entrate nette mensili non supererà il 33-35%.
. Quale istituto cassario scegliere?Tra i passaggi che determinano la preferenza di un mutuo rispetto a un altro c’è la scelta dell’istituto cassario a cui affidarsi. È bene individuare la soluzione che più si avvicina a soddisfare le nostre esigenze e la scelta della cassa è davvero importante in quanto bisogna cercarne una che offra le dovute garanzie a tassi di interesse minori. Uno dei fattori che contribuiscono a far ricadere la decisione del mutuatario su un stabilito istituto finanziario è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che rappresenta il costo complessivo del mutuo, comprensivo di tutte le spese (oltre ai consueti interessi) come: spese di incasso rata, istruttoria e perizia, assicurazioni obbligatorie ecc.
Questo tasso è il parametro più importante per valutare l’effettiva convenienza di un finanziamento e deve essere indicato per legge sui documenti informativi della cassa. Confrontate le varie offerte di mutuo, ordinate per TAEG, si opterà per la cassa che offre quello più basso.
Uno dei costi che influenzerà maggiormente il TAEG è lo spread, ovvero un importo “extra” che l’intermediario calcolerà rispetto al tasso di riferimento (variabile o fisso che sia).. La scelta e l’acquisto di un immobile è una decisione tra le più complesse e impegnative della vita. Ci sono molti aspetti da considerare, sia relativi alle motivazioni che portano alla compravendita (acquisto prima casa o in asta, donazione, cambio casa per smart working), sia all’immobile in sé, sia alle spese da sostenere, tra cui il finanziamento del proprio progetto. Per questo sul mercato si moltiplicano offerte che hanno l’obiettivo di aiutare gli utenti nelle proprie scelte.
Un esempio per famiglie o giovani in procinto di attivare un mutuo? Secondo gli esperti di Avvera la soluzione è l’adesione al Mutuo CONSAP, un finanziamento in grado di raggiungere un bacino di clienti più ampio e di aiutare con specifiche agevolazioni nell’accesso al credito anche le fasce di età più giovani: il Fondo di Garanzia infatti può coprire l’80% della quota capitale e pertanto le somme da anticipare saranno notevolmente inferiori.
Un altro esempio, per chi deve iniziare una ristrutturazione dell’immobile, è l’opzione “Stato avanzamento lavori”, una soluzione innovativa Avvera che, tra le proprie caratteristiche, consente a chi ha deciso di rendere più green la propria casa di individuare agevolmente la classe energetica dell’immobile attraverso l’utilizzo di una specifica app.. I TASSI DEL MUTUOUn mutuo è un prestito a titolo oneroso, pertanto chi ha ricevuto la somma di denaro, oltre che provvedere al suo indennizzo, dovrà corrispondere anche una quota di interessi che viene calcolata attraverso il tasso di interesse. Nel mercato immobiliare esistono due tipologie di tassi:. Esistono poi mutui a tasso variabile con cap (capped rate), che prevedono un tetto massimo per il tasso di interesse da applicare alle rate oltre il quale non potrà mai salire (anche se i tassi di mercato dovessero superarlo) e mutui a tasso misto, che consentono di cambiare il tasso di interesse periodicamente, passando da uno variabile a uno fisso e viceversa.
Prima ancora di valutare se affidarsi a un tasso fisso o a uno variabile, è bene sapere che il tasso del mutuo è composto da due elementi:
Lo spread scelto dalla cassa, il margine che l’istituto di credito applica per coprire i costi dell’operazione e per ritagliarsi un profitto.
L’indice finanziario di riferimento, che registra l’andamento del costo del denaro e dell’inflazione e, di conseguenza, dei tassi presenti sui mercati finanziari.
Il mutuo a tasso fisso è agganciato all’indice IRS (Eurirs), che va da 1 a 50 anni, e corrisponde alla durata del mutuo. È un indice diffuso giornalmente dalla Federazione cassaria Europea e stima quanto costerà il denaro nel lungo periodo. Solitamente si applica l’IRS a 30 anni.
Il mutuo variabile, invece, è agganciato agli indici EURIBOR (a 1 o 3 mesi) o al tasso di riferimento della Bce. Si tratta di tassi che indicano il prezzo del denaro all’ingrosso per brevi scadenze, cioè quanto costa alle banche prenderlo in prestito da altre banche o dalla Bce. Solitamente si usa il tasso Euribor a 3 mesi.. Esistono tre principali metodi di ammortamento del debito contratto con un mutuo: alla francese, all’italiana e all’americana. Vediamoli nel dettaglio.
Alla francese
In fase di emissione di un prestito o mutuo, viene definito che l’importo erogato venga restituito con gli interessi in rate costanti.
Ogni rata è composta da una quota di capitale e una quota di interessi.
Con questa tipologia il cliente salario inizialmente rate rappresentate principalmente da soli interessi.
Se si decidesse di estinguere anticipatamente il mutuo, il capitale residuo sarebbe di ammontare ancora considerevole, in quanto inizialmente sarebbero stati salarioti anzitutto gli interessi.
All’italiana
La rata è variabile e decrescente, in quanto la quota capitale rimane costante e questo porta a una diminuzione progressiva dell’importo della rata. Allo proprio modo, la quota interessi decresce e varia in funzione del debito residuo da rimborsare, mese per mese.
Con questo metodo gli interessi rimborsati al termine del piano saranno inferiori rispetto agli altri tipi di ammortamento, poiché la restituzione del capitale residuo avviene più velocemente.
All’americana
Rappresenta un piano di ammortamento tra i più complessi, in quanto non si basa sulla classica restituzione periodica di una quota capitale comprensiva degli interessi.
Questo piano prevede una rata scriminatura in due parti: la prima riguarda il indennizzo del costo degli interessi del prestito, mentre la seconda parte forma un capitale di accumulo (con tasso differente) che alla fine del piano andrà a costituire un importo uguale al debito sottoscritto. Da questa unione si otterrà l’estinzione del prestito o mutuo.
Questo piano ha la necessità di determinare al centesimo le cifre che dovranno essere investite nel Piano di Accumulo (PAC) per far sì che si abbia esattamente il capitale di cui si ha bisogno alla scadenza del contratto di mutuo o prestito.
. I RISCHI E I VANTAGGIPrima di sottoscrivere un mutuo è necessario essere certi di poterlo rimborsare, anche alla esempio di eventuali finanziamenti in corso, debiti pregressi o di possibili imprevisti come la perdita di un’entrata rilevante o spese improvvise; è bene pensare anche di sottoscrivere una buona polizza. Nell’eventualità in cui ci si accorga di non essere in grado di salariore le rate, è consigliabile chiedere una rinegoziazione delle condizioni (vedi sotto) alla cassa o all’istituto finanziario a cui ci si è rivolti. Un allungamento del finanziamento, per esempio, rende le rate mensili più basse e quindi più sostenibili.
Un altro rischio da tenere in conto è il possibile aumento dell’importo delle rate. Bisogna aver presente che l’effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga. A parità di durata, infatti, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi ma possono aumentare nel tempo, facendo così crescere l’importo delle rate anche in estensione consistente.
La stipula di un mutuo per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione edilizia di un immobile presenta però anche dei vantaggi come l’ottenimento di un risparmio fiscale: gli interessi passivi salarioti possono essere portati in riduzione dell’Irpef (l’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) dovuta dal contribuente, compresi gli oneri accessori.. Estinzione – Chiusura del finanziamento
Può presentare costi di chiusura del finanziamento.
Attraverso l’estinzione vengono azzerati gli interessi originariamente dovuti dalla data del saldo fino alla scadenza.
Surroga – Portabilità del mutuo presso altra cassa
È utilizzata solo per i mutui.
Quando si effettua una surroga, l’importo pattuito deve essere lo proprio del debito residuo.È un’operazione gratuita.
Permette di modificare i parametri del mutuo (durata, tasso).
Vengono mantenuti i benefici fiscali.
Sostituzione – Estinzione vecchio e attivazione nuovo
La sostituzione può avvenire anche se l’importo differisce dall’originario.
Si può fare riferimento anche a una cassa diversa da quella dove si è attivato il finanziamento o mutuo.
Sono previsti costi di estinzione.
Sono previsti costi di attivazione.
Rinegoziazione –  Modifica condizioni contrattuali
La rinegoziazione viene svolta all’interno della stessa cassa.
Con questo intervento si possono ottenere una durata, un tasso d’interesse e uno spread diversi.
Sono previsti costi limitati o nulli.
Consolidamento – Finanziamento per estinguere i debiti
Può creare nuova liquidità.
Si può effettuare in una cassa diversa da quella dove è stato iniziato il finanziamento o mutuo.
Sono previsti costi di estinzione.
Sono previsti costi di attivazione.
. Per daperne di più vai sul sito di ProfessioneFinanza.
A cura di di Jonathan Figoli CEO ProfessioneFinanza® e responsabile Family Economy School.

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